ゆんです。
完全にサボりグセが出てしまいました。反省。
今回は地盤改良にスポットを当てて、私たちの体験談を書いていきたいと思います！
地盤改良は誰にでも起こり得ることですので、私達の経験が少しでも誰かの役に立てばいいなと思います！
地盤改良工事が必要になった
結論から言うと、地盤改良について完全にノーマークだった…ということです。
エアコンやカーテンなど必要になってくる設備や備品については、予め打ち合わせの段階である程度の予算取りをしていたのですが、地盤改良工事については『まあ、たぶん地盤改良工事はないだろう』と思っていて、完全に予算取りをしていなかった…！
そんな大失敗を経験したからこそ、タイトルでも書いたように地盤改良の予算取りは必ずしておいた方がいいと思います！
地盤改良工事とは？
読んで字の如くですが、建物を建築する際に建物が傾いてしまったり沈下してしまったりするトラブルをなくすために、予め地盤を補強するための工事です。
全ての建物を建築する際に地盤改良が必要なわけではなく、土地購入後に地盤調査をした際に軟弱な地盤であると判断された場合に地盤改良が必要となります。
ゆん家は地盤調査をした結果、深い場所は比較的硬い地層があったのですが、表層に近い部分が比較的軟弱で、ギリギリのラインで地盤改良が必要という判断でした…。
地盤改良工事はいくらかかるのか？
これについては、どの地層が軟弱で、どんな工事をするかによって大きく異なります。
地盤改良工事は大きく分けて３つの工法があります。
- 表層改良工法
- 柱状改良工法
- 鋼管杭工法
です。
表層改良工法では地表から２ｍくらいの箇所で改良が必要な場合、柱状改良工法では地表から２～８ｍ程度の深さに改良が必要な場合、鋼管杭工法では５～１０ｍの比較的深い地層での改良が必要な場合に用いる工法になります。
費用については、表層改良工法が坪単価で坪１～２万程度、柱状改良工法で坪２～３万程度、鋼管杭工法で坪４～６万が目安になります。
表層の方がより安価で、深い地層になればなるほど高額なことが分かります。
深いところを改良しようとすれば手間も時間もかかりますし、大掛かりな作業になるからでしょうね…
なお、標準的な住宅では４０～５０坪の土地に３０坪程度の住宅が建つことになりますから、単純に上記の坪単価を掛け算すればだいたいの金額が分かりますね。
ただ、これはあくまでも目安であり、ハウスメーカーや工事をする業者によって金額も変わってきますので、参考程度に考えてもらえれば…と思います。
シート工法での地盤改良
では、ゆん家はどの工法で改良したのかというと…実はどれにも当てはまりません！笑
上記にはなかった、シート工法という方法で地盤改良をしました。
表層改良工法や柱状改良工法ではセメントを使用しますが、シート工法では文字通りシートを敷いて地盤改良をする工法になります。
シート敷くだけで地盤改良できるの？！と私たちも最初は思っていたのですが、どうやら特許を取っているシートらしく、空港の滑走路などにも使用されており、品質も保証されているとのこと。
メリットとしては
- コンクリートなどを使用しないため現場に汚染物質が発生しない
- 工期が短く、比較的低コスト
- 地中埋蔵物がないため資産価値が下がらない
- 建物をシート全体で支える構造のため沈みにくい構造になっている
- 工事の時の騒音がない
ということです。
デメリットとしては
- 施工できる会社が限られている
- 地盤によっては施工できない場合がある
- 小規模建築物にしか使用できない(地上３階以下など)
が挙げられます。
地盤改良費１００万→８０万
ゆん家はシート工法で、地盤改良費用が１００万円と言われました。
ただ、いくら特許を取得している物で、品質の保証されているものだから…とは言え、シートを敷くだけの工法で１００万円は高すぎる…！
しかし、このシートは取り扱いが出来る業者が限られていることと、シートそのものが高価であるということで結局８０万までしか減額することが出来ませんでした。
他の工法でも工事はできましたが、結局この金額が一番安価だったため地盤改良費用が８０万円と、痛い出費となりました…。
地盤改良が必要ない土地を選ぶためには？
それなら、地盤改良が必要ない土地を予め買えばいいじゃん！と思いますが、実際に土地を購入し、持ち主にならなければ地盤調査をすることができないので、いくら気になっている土地があっても地盤改良が必要な土地かどうかは知ることが出来ません。
ですが、明らかに地盤改良が必要になるような土地を好んで買う人はいないですよね！
昔はどんな土地だったか
当たり前ですが、昔から田んぼだった場所や、川や沼・池などがあった場所は地盤が緩いことが考えられます。
土地を購入する前には、昔の地図を確認したり、周辺が現在どんな環境なのかを確認することで地盤改良が必要そうなのかどうなのかを大まかに知ることができます。
また、昔から寺社仏閣があるような地域は、地盤が強固な傾向があるようなので、参考程度に確認するのも良いかもしれません。
最近周辺の土地を購入した人の情報を見る
私たちも土地を購入する際には、その土地の地盤が強固なのかどうかを事前に知りたいと思っていました。
ただ、前述した通りその土地の地盤がどうなのかは、実際に土地を購入して地盤調査をしてからではないと確実なことを知ることは出来ません。
ですが、不動産屋やハウスメーカーだけが見ることのできるサイトがあり、土地の売買の情報や地盤改良工事の有無など簡易的な情報を知ることができるのです！
詳細な情報はもちろん載っていないので、あくまでも一種の判断材料と考えてもらいたいのですが…
私たちが購入した土地の周辺情報では、地盤改良工事は半々という微妙な結果となりました。
ただ、周辺の土地の取引情報を知ることで、全体的に軟弱な地盤ではないことが分かり、あとは運次第かな！と土地を購入する一つの決め手にもなったので、気になる人は不動産屋やハウスメーカーに話して、周辺の取引情報を見せてもらうのも良いと思います！
やっぱり地盤改良は調査してみなければ分からない
私たちも事前に集められる情報は集めて地盤調査に臨みましたが、結果は改良工事が必要という結果になったように、地盤改良工事が必要かどうかは完全に調査をしてみなければ分からないことです。
周辺の住宅が地盤改良が必要ではない土地だったとしても、ほんの少し場所がずれただけで地盤改良が必要になることは往々にしてあります。
もちろん逆もしかりで、周辺で地盤改良工事をしていても、自分たちの土地では必要がないこともあります。
同じ敷地の中でも、調査をするポイントが違えば結果が違うこともあるくらいなので、本当に運次第…という世界ですね。
まとめ
地盤改良は調査をしてみなければ分からない、ということがここまでの話で少しは分かっていただけたでしょうか。
だからこそ、最初から述べているように
地盤改良工事の予算取りはしておいた方がいい！
ということです。
地盤改良工事の費用で触れたように、工事の内容によってはかなりの出費となります。
いざ、家の間取りが決まり、着工するときに地盤改良が必要になって何百万も増額した…となれば、間取りも決まっている中で仕様を変更したり他のところで減額することは出来ませんので、取り返しがつきませんよね。
実際私たちがそうだったので、この記事を読んでいる人はぜひ地盤改良はあるものとして予算取りをすることを強くオススメします…。
もし、地盤改良が必要ではなく、予算取りをしていた分のお金が浮いたら、将来の返済のためにとっておくのも良し、外構の予算を増やしても良し、家具などのインテリアや家電に充てても良し…
お金が足りなくて困ることはあっても、お金が浮いて困ることは絶対にありませんからね！
私達のように『たぶん地盤改良にはならないだろう』などとは思わずに、地盤改良はあるものとして考えておくくらいの余裕を持った家づくりをオススメします！
次回、更に予想外が続く…！
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