ゆんです。
引き続き、私たちが土地探しでいくつも現地を見て回った中で、こんな土地は選ばないな…という土地を紹介していきたいと思います！
最後まで読んでいただけると嬉しいです。
道路に接していない土地
道路に接していない土地も、土地探しの中では見つけましたが、選ばなくてよかったな～と思っています。
そもそも、法律上で道路として認められている道路に接していない土地には法律上、建築することは出来ません。
建築が認められる道路とは？
では、どんな道路に面していれば建築ができるのかという話です。
建築基準法で定める道路要件を満たしているものであれば、建築に問題はありません。
建築基準法の第４２条第一項で、道路の要件について詳細が記されているのですが、基本的には幅員が４ｍ以上ある道のことを建築基準法の中では道路と認められています。
幅員が４ｍ以上の道路でも、第４２条第一項一号、二号、三号…などと細かく分かれてはいるのですが、とりあえず４ｍ以上あれば問題ないと覚えておけば良いでしょう。
建築が認められる道路
幅員が４ｍ以上の道路に面していれば、建築基準法で道路と認めれることは分かったと思いますが、更に建築が認められる接道要件というものが建築基準法の第４３条に定められています。
建築をしようとする敷地には、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならないという接道義務が設けられています。
こんな旗竿地には注意！
時々、旗竿地のような形の土地が売り出されていますが、確かに建築ができるような土地では道路に２ｍ以上接しているというような画像であったり、表記がされているはずです。
ただ旗竿地のような変形地では注意してほしいのですが、確かに２ｍ以上接道はしているものの、住宅が建つまでの通路がぐねぐねと曲がっている道であったり、その間の幅員が２ｍ無いものも多々見かけました。
このような土地では確かに法律上は建築可能ですが、車で敷地に入っていくのは困難です。
車で敷地に入ることが出来ないということは、実際に建築をする時や万が一建て替えなどをする時にもかなり困難であると言えます。
どうにかして建築ができたとしても、狭小地として割増料金などがかかることが予想されます。
接道要件を満たしていないと建築はできないの？
私たちが土地探し中に、中心部にかなり近い土地で、相場よりもかなり安い土地が売り出されていることがありました。
なんでこんなに安いんだろう！と驚きましたが、注意書きを見ると“接道がないため、同時に隣接している土地を一緒に購入して、建築ができるようにしなければなりません”…と書いてある土地を見たことがあります。
このように接道要件を満たしていない土地には、基本的には建築は出来ません。
が、中には規定を満たしていない場合にも、一定の基準を満たす場合、例外規定として認定申請または認定申請により適合させることも可能なようです。
実際、私たちも２項道路いわゆるみなし道路に面している土地の購入を検討していた時期がありました。
２項道路、みなし道路とは？
先述した通り、建築基準法によって建築可能な道路は定められていますが、建築基準法が制定されたのは昭和２５年になります。
それよりも前に建てられた建物であったり、住宅地では接地している道路の幅員が４ｍ未満であることもあります。
この場合、そのような建物は建築基準法に違反した建築物となってしまいますが、法施行前から使用されていた道路で知事や市長・特定行政庁が道路として指定したものについては建築基準法の道路とみなすことになったのです。
このような道路が、第４２条２項道路、みなし道路と呼ばれるものです。
２項道路(みなし道路)に接地している土地は、上記のような理由があるため、私たちが見つけた土地でも周辺の地価に比べてかなり割安で売り出されていました。
やはり、建築基準法で定められた一般的な道路ではないため、購入した時点で古家が残っていても、自分たちが建築をする時には県や市などの役所に届け出を出して、建築の許可を取らなければなりません。
その際には申請のために費用もかかりますし、さらには１００％建築の許可が降りるとも限りません。
２項道路に面している土地は割安なことが多いですが、建築の許可が降りるかどうかは、土地を購入したあとになりますから、万が一土地を購入したけれど、建築の許可が降りなかった…ということになれば大変なことですよね。
さらには、将来的にその土地を売ろうと思った時にも接道している道路が２項道路であるという理由で、買い手がなかなか見つからなかったり、価格も安くなってしまうかもしれないという可能性もあります。
売却ではなく、建て替えを考えた時にもその都度建築の許可を取ることになりますが、建て替えを検討する時期に法律が変わって、そのような土地には建築が不可能になってしまっていたら…
また、２項道路は幅員が４ｍ未満ですので、４ｍ確保するためにセットバックする必要も出てきます。
…と、私たちも最初は相場よりも安い価格で土地を購入できるなら！と２項道路の土地を検討していた時期もありますが、色々と調べたりするうちに安く土地を購入できるメリットよりも、考えられるデメリットの方が大きかったため、購入することはやめました。
もし、２項道路に接地している土地を購入検討している方がいれば、上記のようなデメリットがあるということも踏まえた上で検討してもらえればなと思います。
まとめ
今回は道路に面していない土地について焦点を当てて書いてみました。
土地探しでは、土地の形や北道路・南道路などについては気にしてみるかもしれませんが、土地に接地している道路がどんな道路なのかは、言われてみるまで気にしないかもしれません。
色々な土地の情報が載っているサイトにも、どんな道路に接地しているのかは書いていますので、気になる土地に出会ったときには道路のことも一緒に調べてみると安心かもしれません。
万が一、道路に接地していない土地でも申請によっては建築も可能になることもありますが、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で検討していきたいですね。
コメント